Πλειστηριασμός Πρώτης Κατοικίας:

 Τι Ισχύει Σήμερα και Πώς Μπορεί να σας Βοηθήσει ένας Δικηγόρος

Ο πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που απασχολούν χιλιάδες δανειολήπτες στην Ελλάδα. Η κατάργηση του παλαιού καθεστώτος γενικής προστασίας και η εφαρμογή του νέου πλαισίου διαχείρισης ιδιωτικού χρέους έχουν δημιουργήσει νέα δεδομένα για όσους αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες.

Σήμερα, δεν υφίσταται καθολική και αυτόματη προστασία της πρώτης κατοικίας, όπως συνέβαινε στο παρελθόν. Ωστόσο, υπάρχουν μηχανισμοί και νομικές δυνατότητες που μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να προσφέρουν ουσιαστική προστασία ή να αποτρέψουν την απώλεια της κύριας κατοικίας. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις και οι ειδικές προβλέψεις για ευάλωτους οφειλέτες ενισχύουν ορισμένα εργαλεία προστασίας, χωρίς όμως να αποκλείουν πλήρως τον κίνδυνο πλειστηριασμού.

Ένας νομικός σύμβουλος για θέματα πτώχευσης και μία έγκαιρη συμβουλή είναι καθοριστική, καθώς κάθε υπόθεση παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά και απαιτεί εξατομικευμένη αντιμετώπιση.

Υπάρχει σήμερα πλήρης προστασία της πρώτης κατοικίας;

Η απάντηση είναι όχι.

Η γενική προστασία της πρώτης κατοικίας που ίσχυε στο παρελθόν έχει καταργηθεί και σήμερα η προστασία παρέχεται μόνο μέσω συγκεκριμένων διαδικασιών και υπό προϋποθέσεις.

Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη κατοικία μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμού από:

• τράπεζες
• funds
• εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers)
• Δημόσιο και ασφαλιστικά ταμεία

Η ύπαρξη πρώτης κατοικίας από μόνη της δεν αρκεί για να αποκλείσει τον πλειστηριασμό.

Πότε μπορεί να κινδυνεύσει η πρώτη κατοικία

Συνήθως προηγούνται συγκεκριμένα στάδια:

• καθυστέρηση πληρωμών
• καταγγελία δανείου
• έκδοση διαταγής πληρωμής
• επιταγή προς πληρωμή
• κατάσχεση ακινήτου
• προγραμματισμός πλειστηριασμού

Η διαδικασία εξελίσσεται σταδιακά και σε κάθε στάδιο υπάρχουν δυνατότητες αντίδρασης.

Ποιες δυνατότητες προστασίας υπάρχουν σήμερα

Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών

Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός αποτελεί ένα από τα βασικά εργαλεία αντιμετώπισης των χρεών.

Μέσω της διαδικασίας αυτής μπορεί να επιτευχθεί:

• πολυετής αποπληρωμή
• χαμηλότερες δόσεις
• διαγραφή μέρους της οφειλής
• αποφυγή μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης

Η λειτουργία του μηχανισμού έχει ενισχυθεί τα τελευταία χρόνια με στόχο τη διευκόλυνση των οφειλετών και τη μεγαλύτερη προστασία της κύριας κατοικίας.

Προστασία ευάλωτων οφειλετών

Ορισμένες κατηγορίες ευάλωτων πολιτών μπορούν να επωφεληθούν από ειδικές ρυθμίσεις που προβλέπει ο νόμος.

Οι σχετικές προϋποθέσεις συνδέονται με:

• εισοδηματικά κριτήρια
• περιουσιακή κατάσταση
• αντικειμενική αξία ακινήτου

Τα όρια προστασίας διαφοροποιούνται ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού.

Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης

Το νέο σύστημα προβλέπει τη λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων για ευάλωτους οφειλέτες.

Σκοπός του είναι να παρέχει μια δεύτερη ευκαιρία μέσω της διατήρησης της χρήσης της κατοικίας υπό ειδικό καθεστώς.

Μπορεί να σταματήσει ένας πλειστηριασμός;

Ανάλογα με τα δεδομένα της υπόθεσης, ενδέχεται να υπάρχουν διαθέσιμα ένδικα μέσα.

Ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής

Μπορούν να εξεταστούν:

• η νομιμότητα της απαίτησης
• ο υπολογισμός της οφειλής
• η νομιμοποίηση του fund ή του servicer
• διαδικαστικές παρατυπίες

Ανακοπή κατά πράξεων εκτέλεσης

Σε ορισμένες περιπτώσεις είναι δυνατή η προσβολή:

• της κατάσχεσης
• της επιταγής προς πληρωμή
• του προγράμματος πλειστηριασμού

Διαπραγμάτευση με fund ή servicer

Συχνά είναι δυνατό να επιτευχθεί:

• ρύθμιση της οφειλής
• επιμήκυνση αποπληρωμής
• κούρεμα μέρους του χρέους
• αναστολή αναγκαστικών μέτρων

Η κατάλληλη στρατηγική πρέπει να καθορίζεται από εξειδικευμένο δικηγόρο.

Τι συμβαίνει όταν το δάνειο έχει μεταβιβαστεί σε fund

Η μεταβίβαση του δανείου σε fund δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης χάνει τα δικαιώματά του.

Αντίθετα, μπορούν να εξεταστούν:

• η νομιμότητα της μεταβίβασης
• το ύψος της απαίτησης
• οι τόκοι και οι χρεώσεις
• οι δυνατότητες διαπραγμάτευσης

Σε αρκετές περιπτώσεις, τα funds εμφανίζονται πρόθυμα να εξετάσουν συμβιβαστικές λύσεις.

Συνηθισμένα λάθη των οφειλετών

Πολλοί δανειολήπτες:

• αγνοούν τη διαταγή πληρωμής
• καθυστερούν να ζητήσουν νομική βοήθεια
• θεωρούν ότι η πρώτη κατοικία προστατεύεται αυτόματα
• υπογράφουν ρυθμίσεις χωρίς έλεγχο
• περιμένουν μέχρι να οριστεί πλειστηριασμός

Η καθυστέρηση μπορεί να περιορίσει σημαντικά τις διαθέσιμες επιλογές.

Ο ρόλος του δικηγόρου στην προστασία της πρώτης κατοικίας

Ένας εξειδικευμένος δικηγόρος μπορεί να:

Εξετάσει τη νομιμότητα της διαδικασίας

Αναλύονται:

• η δανειακή σύμβαση
• οι τόκοι
• οι πράξεις εκτέλεσης
• η νομιμοποίηση των εμπλεκομένων φορέων

Ασκήσει τα κατάλληλα ένδικα μέσα

Ανάλογα με την υπόθεση, μπορούν να υποβληθούν:

• ανακοπές
• αιτήσεις αναστολής
• δικαστικές προσφυγές

Διαπραγματευτεί με τράπεζες και funds

Οι δικηγόροι για τραπεζικά δάνεια κάνοντας μία σωστή διαπραγμάτευση μπορεί να οδηγήσει σε:

• καλύτερους όρους αποπληρωμής
• μείωση οφειλής
• αποτροπή του πλειστηριασμού

Αξιολογήσει εναλλακτικές λύσεις

Όπως:

• Εξωδικαστικός Μηχανισμός
• πτώχευση και δεύτερη ευκαιρία
• ειδικά προγράμματα προστασίας ευάλωτων οφειλετών

Πότε πρέπει να απευθυνθείτε σε δικηγόρο

Η βοήθεια ενός δικηγόρου είναι ιδιαίτερα σημαντική όταν:

• έχετε ληξιπρόθεσμο στεγαστικό δάνειο
• λάβετε διαταγή πληρωμής
• ενημερωθείτε για κατάσχεση
• έχει προγραμματιστεί πλειστηριασμός
• το δάνειό σας έχει μεταβιβαστεί σε fund
• επιθυμείτε να προστατεύσετε την πρώτη κατοικία σας

Η έγκαιρη αντίδραση αυξάνει σημαντικά τις πιθανότητες εύρεσης αποτελεσματικής λύσης.

Συμπέρασμα

Σήμερα δεν υπάρχει απόλυτη και αυτόματη προστασία της πρώτης κατοικίας. Παρόλα αυτά, υπάρχουν σημαντικά εργαλεία και διαδικασίες που μπορούν να αξιοποιηθούν για την αποτροπή ενός πλειστηριασμού ή για την επίτευξη βιώσιμης ρύθμισης των οφειλών. Οι πρόσφατες αλλαγές στο πλαίσιο διαχείρισης ιδιωτικού χρέους και οι ειδικές προβλέψεις για ευάλωτους οφειλέτες δημιουργούν νέες δυνατότητες προστασίας, οι οποίες όμως απαιτούν σωστή αξιολόγηση και έγκαιρη δράση.

Η υποστήριξη από έναν εξειδικευμένο δικηγόρο μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για τη διαφύλαξη της περιουσίας και την αποτελεσματική αντιμετώπιση των απαιτήσεων τραπεζών, servicers και funds.